住宅価格と長期のローン

久しぶりに中学時代の友達と会うと、彼は結婚して子供も出来たので、働いている場所の近くに妻が家を欲しがっているという事でした。現在は借家住まいだけれども、借家住まいで家賃の支払いを続けて行く事をかんがえると、思い切って部屋を購入したいという事を話していました。日本の住宅金利は非常に低い状態にあるので、お金を借り易くなっているのは確かだと思います。金利は低いのだし、買うならば早い方が良いような感じもしますね。

こんな時は企業会計でよく考えられる「固定長期適合率」を考えてみるのも良いかもしれません。借家住まいを短期の負債と捉えると、家を購入するという行為は長期の負債です。固定長期適合率は、企業会計において資産は資本と負債を足した範囲内に収まっているかというのを見る非常にシンプルな指標です。銀行などが企業にお金を貸し出す時などは、安全性を見るということで参考にする事もある指標のようです。

固定長期適合率＝固定資産 /　自己資本＋固定負債 （100％以下が望ましい）

固定資産というものを今回は「住宅」にすると、住宅の価値が下がって、自分の貯金とローンの残高を住宅価値が下回ってしまうと、安全性は低いという事になってしまいます。これは、万が一に失業などで「ローンが返せません」となった場合には、家を売って、貯金を全部返済に充てたとしても、まだ借金が残ってしまうという状態を示しています。個人は、株式の発行などがないので、企業の会計ほど柔軟性はありません。多額のローン返済が滞るならば、親戚になきつく事になるでしょう。

住宅が欲しくなると、多くの人が「購入するのは住む為なので住宅価格の値下がりは関係ない」というかもしれませんが、住宅をローンで購入す住宅価格の値下がりというのは、返済できなかった場合には直接自己破産に繋がりかねません。日本で住宅価格に上昇が見られるのは大都会と言われる地域がほとんどで、田舎などでは少子化などの影響で住宅価格は今後も厳しい見通しです。以前のように「失業しない保障がある」「住宅価格の上昇が期待出来る」という想定が崩れている事を考えたいところです。これから住宅価格が更に下落する可能性が高い地域において、多額の長期ローンを組んで良いかどうかというと、非常に慎重になるべきだと言うしかありません。頭金を増やしてローンを出来る限り少なく抑えれば、安全性はかなり高められると思います。

2006年頃より前のアメリカ住宅バブル期は、住宅をローンで購入した家庭に対して、住宅価格が値上がりすると、銀行はその住宅を売った価格を算出して、住宅価格の上昇分だけ更にお金を貸し与えていました。万一、失業などで長期のローンが返せなくなったとしても、資産である「住宅」を手放せば、借金を返す事が出来るという見通しでした。リーマンショックが起こって多くの人が失業しましたが、失業してローンを返せなくなって、家を手放す（もしくは差し押さえられた時）には、住宅価格が暴落して家を売っても借金が手元に残るような状況が数多く発生しました。