ダヴィンチ・ホールディングスが経営危機に陥っているというニュースが出回っています。この会社は、日本がバブル崩壊で不良債権の処理に困りきっていた1998年に設立されて、その後の日本経済の回復に乗って急成長した不動産投資会社です。2001年には不動産投資顧問業として初めて大阪のヘラクレス市場に株式公開を果たしています。しかし、2009年12月期の連結最終損益が264億円の赤字（前の期は179億円の赤字）となり、前期末時点で約110億円の債務超過に陥った可能性が高いと発表されています。
この金子社長の最大の誤算は2つあると考えています。1つ目の誤算は、同じ地域の東京において、同時に複数の物件を所得したことです。米国で長く資産運用していたという事ですが、自己資産に依らずに運用するのは頼もしいのですが、レバレッジが効いていますので、同じ地域であれば価格が同時に下落した時の影響を大きく被ってしまいます。2つ目の誤算といえば、もともと物件を安く買うという方針で成長してきたダヴィンチが、2006年9月20日に高値でパシフィックセンチュリープレイス丸の内(オフィス部分)を2000億円という高値で購入してしまいました。結局この物件は2009年12月に1400億円で売却していますが、僅か3年間で600億円もロスを出した事になります。
この金子社長の最大の誤算は2つあると考えています。1つ目の誤算は、同じ地域の東京において、同時に複数の物件を所得したことです。米国で長く資産運用していたという事ですが、自己資産に依らずに運用するのは頼もしいのですが、レバレッジが効いていますので、同じ地域であれば価格が同時に下落した時の影響を大きく被ってしまいます。2つ目の誤算といえば、もともと物件を安く買うという方針で成長してきたダヴィンチが、2006年9月20日に高値でパシフィックセンチュリープレイス丸の内(オフィス部分)を2000億円という高値で購入してしまいました。結局この物件は2009年12月に1400億円で売却していますが、僅か3年間で600億円もロスを出した事になります。
どうして、金子社長がこうした誤算を起こしてしまったかを考えてみたいと思います。先ず、東京一極集中を起こした理由は、以前の金子社長の株主総会などの態度から考えると「日本は少子化を起こすが、東京はこれからも人口流入が続く」という姿勢に基づいています。それにしても、投資利回りが僅か2％と言う2000億円でパシフィックセンチュリーを買ったのは、既に投資が投機になっていたと言わざる得ませんね。
単に安く買って高く売るとうビジネスモデルでは、何も価値を生み出さずに流動性に貢献するというだけなので、ひとつ間違っただけで簡単に投資が投機になってしまうという事が証明されたのだと思います。先進国の不動産市場が上昇していたのは、欧米の景気に支えられていた部分があり、欧米の景気が後退した時には、東京の不動産も危なかったと言う事ですね。先進国だけではなくて、発展途上国などの成長市場の不動産をポートフォリオに入れるのが正しい選択だったでしょう。
シンガポールや中国などの市場は、政府によって外国人投資家の保有制限があったりするので、ファンドの投資などには向いていません。その為に、アジアの高額物件では日本の物件というのは魅力的に見えるのかもしれませんね。ただし、個人の投資化や機関投資家であっても、香港に上場された中国に強い不動産物件などを通じて、中国に対するポートフォリオを高める事が可能です。１つの国の1つの都市で勝負しようとすれば、いつかはババを掴まされるのです。それが最大のファンドであればなおさらかもしれません。
単に安く買って高く売るとうビジネスモデルでは、何も価値を生み出さずに流動性に貢献するというだけなので、ひとつ間違っただけで簡単に投資が投機になってしまうという事が証明されたのだと思います。先進国の不動産市場が上昇していたのは、欧米の景気に支えられていた部分があり、欧米の景気が後退した時には、東京の不動産も危なかったと言う事ですね。先進国だけではなくて、発展途上国などの成長市場の不動産をポートフォリオに入れるのが正しい選択だったでしょう。
シンガポールや中国などの市場は、政府によって外国人投資家の保有制限があったりするので、ファンドの投資などには向いていません。その為に、アジアの高額物件では日本の物件というのは魅力的に見えるのかもしれませんね。ただし、個人の投資化や機関投資家であっても、香港に上場された中国に強い不動産物件などを通じて、中国に対するポートフォリオを高める事が可能です。１つの国の1つの都市で勝負しようとすれば、いつかはババを掴まされるのです。それが最大のファンドであればなおさらかもしれません。
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